MIT KELL TUDNI, HA AZ INGATLAN KÖZÖS TULAJDONBAN ÁLL?

VISSZA

INGATLANON FENNÁLLÓ KÖZÖS TULAJDON, Léhner Ügyvédi Iroda, ügyvédi iroda, ügyvéd, közös tulajdon, ingatlanon fennálló közös tulajdon,

közöstul_Gyakori jelenség, hogy egy ingatlan közös tulajdonban áll, és sok esetben számos nehézség forrásai is egyben. A törvény szerint ebben az esetben a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára, de a konfliktusok elkerülése céljából azt a követelményt is támasztja, hogy ezeket a jogosultságokat egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek sérelmére.

A tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges az egész dolog feletti tulajdonjog átruházásához, az egész dolog megterheléséhez vagy az egész dologra kiterjedő kötelezettségvállaláshoz. A tulajdonostárs saját tulajdoni hányadával természetesen jogosult rendelkezni, a többi tulajdonostársnak azonban elővásárlási joga van.

 

 

Hogyan szüntethető meg az ingatlan közös tulajdona?

 

A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti, a bíróság azonban nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.

A közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasítására kerülhet sor, ha a tulajdonostárs e jogát visszaélésszerűen gyakorolja, továbbá, ha a közös tulajdon megszüntetése az adott körülmények között a másik (többi) tulajdonostárs méltányos érdekeit súlyosan sértené.

A keresetlevélhez mindig csatolni kell a kérdéses ingatlan tulajdoni lapjának hiteles másolatát. Valamennyi tulajdonostársnak perben kell állnia, a per tárgyának értéke általában a felperes tulajdoni hányadának, az ingatlan társasházzá alakítása esetében pedig a tulajdonába adni kért lakásnak az értéke.

A Ptk. sorrendet állított fel az egyes megszüntetési módok között:

  1. A közös tulajdont elsősorban természetben kell megosztani. Ez sok esetben csaknem kivitelezhetetlen és költséges, ám a lakhatási lehetőségek biztosítása így a legvalószínűbb.
  2. Megváltás: a közös tulajdon tárgyát, vagy annak egy részét – ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt – megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges, kivéve, ha a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a bennlakó méltányos érdekeit.
  3. Árverési értékesítés: a közös tulajdon tárgyát árverés útján értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között felosztani. Erre akkor kerül sor, ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna, vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot. A tulajdonostársakat az elővásárlási jog harmadik személlyel szemben az értékesítés során is megilleti.
  4. Társasház-tulajdon létesítése: az épület meghatározott részeinek a tulajdonostársak külön tulajdonába adása.

A Kúrián működő joggyakorlat-elemző csoport nemrégiben egy átfogó vizsgálat lezárásaként összefoglaló tájékoztatót közölt, amely alapján megállapítható, hogy a bíróságok többnyire a felek kérelmének helyt adva döntenek. Ehhez mérten csekély azoknak az ügyeknek a száma – kb. 5% –, amelyekben természetbeni megosztással kérték a tulajdonközösség megszüntetését.

A közös tulajdon tárgyának a tulajdonostárs tulajdonába adása esetén a megfelelő ellenértéket, az árverés útján való értékesítésnél a legkisebb vételárat a bíróságnak ítéletében kell megállapítania, ez utóbb nem változtatható meg.

Ha olyan ingatlan közös tulajdonát kell megszüntetni, amelyben az egyik tulajdonostárs benne lakik, és a tulajdonjogot nem ő szerzi meg, a bíróság őt az ingatlan elhagyására kötelezi, vagy – ha az ingatlan elhagyására kötelezés a benne lakó tulajdonostárs méltányos érdekét sérti – részére a tulajdoni hányadával arányos használati jogot alapít.

A polgári jogi viszonyokra jellemző szerződési szabadságnak megfelelően lehetőség van arra, hogy a felek a közös tulajdon megszüntetése esetére – kölcsönös érdekeiknek megfelelően – megállapodjanak annak a jogviszonynak a tartalmában, amelynek alapján a bennlakó volt tulajdonostárs a lakást tovább használja. A felek érdeke általában azt kívánja, hogy az ítélet alapjául szolgáló megállapodásban (közös kérelemben) rögzített – és majd az ítéletben létrehozott – jogviszony határozott időre szóljon. A korlátozott időtartam biztosítja ugyanis egyrészt mind a visszamaradó volt tulajdonostárs zavartalan lakáshasználatát, mind a határozott idő eltelte után az ingatlannak a tulajdonos feltétlen birtokába bocsátását, másrészt ebben az esetben lehetséges a bennlakás folytán előállott értékcsökkenés összegének pontosabb meghatározása is.

Tekintettel arra, hogy az ingatlan árverés útján történő értékesítéséből általában a piaci árnál kisebb összeg folyik be, érdemes az érintett tulajdonostársaknak peren kívül megegyezniük a közös értékesítésben.

Ingatlan közös tulajdona esetén, amennyiben az egyik tulajdonostárs a tulajdoni hányadát kívülálló személynek kívánja értékesíteni, a többi tulajdonostársat elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jog illeti meg. E jogukat tulajdoni hányaduk arányában gyakorolhatják. Ha van olyan tulajdonostárs, aki az érintett tulajdoni hányadra az ajánlatot magáévá teszi, az elővásárlási, előbérleti vagy előhaszonbérleti jog egyedül őt illeti meg. Ha több ilyen tulajdonostárs van, közülük a tulajdonos választ.

 

—————————————————————————————————————————

Iratkozz fel hírlevelünkre, hogy megkapd ingyenesen letölthető anyagainkat, és mielőbb értesülj a jogszabály-változásokról, legfrissebb híreinkről, kedvezményeinkről!

Töltse le a kívánt anyagot!

Jogi alapismeretek devizahiteleseknek - letöltés

Lakásbérleti kisokos - letöltés